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【衝撃!!】マイホーム購入者の7割は知らない減税制度!!

 マイホームには税金が安くなる様々な国の制度等があります。しかし、ご紹介する制度は自ら手続きを行わないと利用できず、マイホーム購入者のほとんどは制度の存在を知りません...。
 以下では、取得時~売却するまでに利用可能な制度ついてご紹介します。なお、購入のみならず、家をリフォームしたといった場合も減税対象となってきます!知っておかないと絶対損しますよ!

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マイホームを購入した時

 それぞれ購入金額やその土地建物の評価額に応じて税金がかかってきます。
◆印紙税、消費税
 購入金額に応じてかかります。消費税は建物部分だけです(土地部分は無税!)。
◆登録免許税
 登記を行う際に「住宅用家屋証明書」を法務省に提出することで減税効果を受けることができます!
◆不動産取得税
 購入後60日以内に都道府県税事務所に「不動産取得税申告書」を提出することで減税効果を受けることができます!

 ※仲介会社を介して物件を購入する場合は、減税に関する手続きも合わせて行ってくれることが多いです。
      行われているか、必ず確認しましょう!ちなみに、仲介会社に払う仲介手数料は、「税込物件価格の  
      3.24%+6万4800円」が上限となっています。多く搾取されていないか一応確認してみましょう!?

マイホームを購入後

◆固定資産税・都市計画税

市区町村から毎年4月ごろに通知が届きます。土地建物の評価額の1.7%(自治体によって変わります)がかかります。
居住用財産だと、面積や評価額によっては税負担が半分以下になることもあります。土地は住宅が建っている限りはずっと適用されますが、建物は3~5年間減税されます。

 ※市町村が評価し税金を計算していますが、この軽減を適用せずに誤って計算してくることも稀にあります。
   通知が届いたら、減税されているか確認しましょう。土地建物の表記の横に適用の旨が記載されます。


◆住宅ローン控除

 入居した翌年の2月16日~3月15日までの間に、税務署に確定申告をしさえすれば、以後約10年間も所得税や住民税の
減税を受けることができます!

 ※床面積50㎡以上の住宅を住むために買い、10年以上の返済でローンを組んでいれば
  基本的に対象となってきます。年末の住宅ローン残高の1%程度減税されます。
  控除割合は居住の用に供した年度等によって変わり、年間40万円が限度です。

 ※最初の確定申告手続き
  お住まいの管轄税務署に次の書類を持っていけばその場で確定申告できます。
  「給与の源泉徴収票(収入を証明するもの)」「マイホームの売買契約書」「登記簿謄本」
  「住民票の写し」「住宅ローンの年末残高証明書」「明細書(申告書と一緒に作成)」

 ※2年目以降
  一度確定申告をすれば、2年目以後は「住宅ローンの年末残高証明書(銀行から送付)
  「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書(税務署から送付)
  をお勤めの会社に提出すると年末調整で手続きできます。

マイホームを売った時

 なんと、利益が出ても損失が出ても税金が少なくなる制度があります!
取引金額が大きくなる分、その減税金額もインパクトが大きくなりがちなため、知っておかないと多額に損する可能性がありますよ!!


◆利益が出た時①(特別控除)

 通常は売ったことによる利益(譲渡所得)に対して、20.315%の税金(そのマイホームを取得後5年以内に売った時は39.63%)がかかってしまいます。
 しかし、居住用の土地建物を売却した時には、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例があります。
 つまり、控除できた分×上記税率分の税負担が減ります!ただし、次の条件を満たす必要があります。
① 自分が住んでいる建物を売却するか、建物とともに土地を売ること。なお、以前に住んでいた土地建物の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
 建物を取り壊していても1年以内に譲渡契約を締結できていればOKですが、誰かに貸したり居住用以外に使っていると適用は受けられなくなってしまいます。
② 親族間での譲渡でないこと。
③ 別荘のような趣味、娯楽のものでないこと。
 他にも細かな条件がありますが、上記の条件を満たしていれば基本的にはクリアできるかと思われます。


◆利益が出た時②(軽減税率)

 次の条件を満たした時、①の税率よりも低い税率(約半分の14.21%)で税金を計算することができます。
 また、①②の両方とも条件を満たしていれば、重ねて制度を受けることもできちゃいます。条件は①とほぼ重複しますが、次の点が大きく異なります。

① 売った年又は家屋を取り壊した日の属する年の1月1日おいて、土地と建物の所有期間がともに10年を超えていること。


◆損失が出た時①(特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 平成27年12月31日までに住宅ローンの残高を下回る価額で売って損失が出た時に、次の条件を満たすときは、
損益通算(他の給与や事業の利益と相殺)や繰越控除(相殺しきれなかった分をその後3年間持ち越せる)をすることが認められます。

 条件は売って利益が出た時①と基本的に同じですが、次の条件が加わります。
① 売った年の属する年の1月1日おいて、土地建物の所有期間が5年を超えてること。


◆損失が出た時②「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

 平成27年12月31日までに売って、新たにマイホームを購入した場合に、旧居宅の譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除をすることができます。

 条件は売って利益が出た時①と基本的に同じですが、次の条件が加わります。
① 売った年の属する年の1月1日おいて、土地建物の所有期間が5年を超えてること。
② 売却の年の前年1月1日~翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
③ 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日においてその買換資産について返済期間10年以上の住宅ローンを有すること。

最後に

 マイホームを購入した際の「住宅ローン控除」や売った際の税金が安くなる各制度は自身で知っておかないと制度の利用はできません!色々な制度があって複雑に感じますが、こんな制度聞いたことあるな、程度に知っておくだけでもいざという時に反応できるので全然違ってくると思います。

 また、制度を受けるには住宅に関する書類も必要になってきますから、売るまで全部保管しておくのが賢明です!
いずれ必要になる時が来ます!

 各制度については大分簡略した説明となっています。法律も改正で変わったり、期限も延長されたりするので情報も把握しておく必要があります。もし当てはまりそうな方や、これから売却等を考えている方がおりましたら、気軽にご相談いただければと思います!

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